四论油价决定房价

周洛华专栏

   油价大涨后,我们不仅没有看到美国的资产价格上涨,反而是股价和房价连连下跌。因为在相同数量的财富被吸收到石油和其他原材料上的情况下,剩余的财富继续在股票和房产等项目上分配。这样,美元针对美国房地产的购买力是增强而不是减弱了,美国国内的资产只有打折到一定程度,才能体现出和油价相当的预期收益。  
 

 


  
   ⊙周洛华

  
  
  
   自从我发表了“油价接轨、房价暴跌”的文章以来,收到无数置疑的反馈。我耐心倾听着这些反对者的意见,内心不禁感慨:“杨意不逢,抚凌云而自惜;钟期既遇,奏流水以何惭”。其实,这几乎就是我回国6年来生活和工作中的真实感想。我没有想到的是,国内大多数人都是从经济学的思路出发来考虑金融问题的,这样,他们必然要和我的结论发生冲突,也必然要犯错误。主要的问题是反对者们普遍不理解金融学的“矢量性头寸”的分析方法。因此,我今天还需再简单解释一下矢量性头寸的概念。

  
   假设你花了100万元买下一套100平方米的房子。你怎么来描述这套房子呢?你不能只是简单地说这套房子值100万吗,金融学认为这100万是有方向性的,你要描述的这项资产是由多个有方向性的矢量性头寸构成的。比如:这套房子离市中心很近,所以有升值空间;这套房子朝向很好,所以值这个价;房子周围各类生活设施齐备,所以居家生活方便。概括起来,你买入这套房子就是做多了以下几个头寸:设施(设施越多,房价越高)、朝向(越好越值钱),同时你也做空了距离(离市中心越近价格越高,越远就越便宜)和人民币购买力(人民币购买力越是缩水,你的房子越是值钱)。你在任何时候描述这套房子的话,都要说清楚其位置、朝向、设施以及当前人民币的实际购买力,这才符合金融学的要求。有些头寸是可逆的,比如人民币的购买力,它的上升将导致房价下跌;有些则不能,比如房子的朝向,一旦房子盖好之后就不能再更改了。

  
   我曾经说过,如果油价上涨,导致居住者交通费用上升,从而变相地类似于将房产的地理位置搬到了偏远的地方,这是对房价的直接影响之一。房地产的投资人其实是持有了一个有关多头居住便利的70年连续到期的1年期期权,如果房地产居住者的生活成本由于油价上涨而上升,就相当于持有一个行权价格不变而公司却提高分红的股票期权,必然导致期权价值下跌,这是油价对房价影响之二。

  
   最具有争议的话题,恐怕来自于房地产是否在任何条件下都能够表现出针对人民币购买力的空头头寸。有人说,油价上涨之后,将导致通货膨胀上升,而通货膨胀上升就意味着人民币购买力下降,进而推高房地产价格。这个逻辑看起来是合理的,就如同2007年各大券商的研究所都在说“流动性泛滥导致的通货膨胀将导致资产价格上涨”一样,听起来都是合理的。

  
   让我们先回忆一下10年前的东南亚金融危机,那时美元突然升值,导致泰国、印尼等国的货币无法维系固定汇率。在此之前,东南亚各国普遍经历了通货膨胀和信贷过度投放的阶段。今天美国的情况和当年的东南亚各国很类似,只是当年的美元升值变成了今天的石油价格暴涨,此前美国国内也经历了信贷扩张的阶段。其结果是,油价上涨之后,美国国内并没有出现所谓的油价带动的全面物价上涨,美国的房地产价格和道琼斯指数反而下跌,真的类似当年的泰国。按理说,石油涨价了,美元的购买力下降,应该导致美国的房地产价格上涨,即便涨幅低于石油,也应该保持上涨的幅度。

  
   可惜的是,我们不仅没有看到美国的资产价格上涨,反而是股价和房价的连连下跌。这又怎么解释呢?通货膨胀并不增加人类的总财富,而是重新分配财富。油价上涨的结果就是,相同数量的财富被吸收到石油和其他原材料上,剩余的财富继续在股票和房产等项目上分配。在这种情况下,美元针对美国房地产的购买力是增强而不是减弱了,美国国内的资产只有打折到一定程度,才能体现出和油价相当的预期收益,才能吸引资金进入。同样的道理放在中国来看,我国的油价还没有接轨,暂时还看不出油价和房价的互动关系。

  
   有人反驳我说,从2000年开始,油价从10美元到140美元,期间国内的房地产价格涨了5倍。这怎么解释。我说这很简单,如果你从2000年开始,用做空房地产的钱去投资石油,你已经取得了极其高的回报,这个拿石油和房产对冲的结果告诉我们,房产和石油之间存在一个矢量性头寸关系。作为一个坚定的马克思主义者,我相信事物有量变到质变的过程。美国也曾经走过这样的道路,放松信贷,美元贬值,一开始,房价确实上涨了,但是油价涨得更快,当油价触及100美元时,美国经济无法支持这样高的油价了,房地产市场发生质变,次级债危机暴发。

  
   中国的油价如果接轨到140美元,房价的跌幅肯定超过现在股市的跌幅。国务院发改委的领导反复强调,为了农民的利益,我们不能放开油价。需要提出的是,我国农业用油只占社会总需求的7%左右,我很难相信财政补贴97号和98号汽油都是为了保护农民利益,因为这些高标号的汽油用户大都是奔驰、宝马的车主。因此,我大胆判断政府继续补贴油价,防止油价接轨的根本意图是确保全国房地产价格的稳定,防止房价大幅下跌。

  
   回顾这半年来的国际金融市场的动荡,我们会发现石油才是真正的货币,金融危机可能已经开始了。这一次是在美国首先暴发,美元对石油大幅度贬值,美元表现的资产大幅度下跌。当我们还在防范热钱流入,担心热钱出逃的同时,金融危机已经穿上了新的外衣。我曾经说过,汇率问题已经不那么重要了,现在真正重要的是石油。

  
  (来源:上海证券报) 搜狐证券声明:本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构,不代表搜狐证券自身观点与立场,建议投资者对此资讯谨慎判断,据此入市,风险自担。

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